Андрей Березин “Евроинвест”: Покупатели в России все чаще выбирают квартиры на вторичном рынке, но в недавно построенных домах
Рынок недвижимости петербургской агломерации, включающей в себя собственно Санкт-Петербург и прилегающую к нему Ленинградскую область, демонстрирует интересный феномен: в целом идет рост числа сделок со вторичным жильем, но особенно прибавила в популярности за последние месяцы так называемая «новая вторичка» — то есть квартиры в жилых домах, построенных менее 10 лет назад. Причины, по которым происходит такой всплеск, изучают эксперты.
Удобнее, тише, безопаснее
В первую очередь, рост популярности «новой вторички» привел к изменениям предпочтений покупателей к районам города – на первый план по популярности вышли Красносельский, Московский и Приморский районы, в которых таких современных зданий едва ли не больше, чем во всех других локациях. А в целом сегодня этот сегмент жилья вырос до едва ли не половины от общего объема предложения на рынке, что само по себе показательно.
Схожая картина и в Ленинградской области – здесь по итогам первого квартала предложение «новой вторички» также выросло, но итоговая цифра поменьше – 32%. Как говорят аналитики, в прошлый раз столь же активно представительство этого сегмента выросло год назад, в первом квартале 2022-го года. Но тогда рост был скорее искусственным, и связан с желанием определенной части инвесторов выйти из недвижимости в кэш. Нынешний всплеск имеет уже куда более позитивные, рыночные причины, обусловленные ростом спроса.
Чем же обусловлена такая популярность сегмента «новой вторички»? Дело в том, что эта часть петербургского, да и в целом российского жилья выгодно отличается от всего, что было построено в предшествующие периоды. Стали удобнее планировки, улучшилось техническое оснащение зданий, в них применены более привлекательные архитектурные решения, а прилегающая территория более качественно благоустроена. Кроме того, именно в последние десять лет застройщики при возведении жилых комплексов в большей степени учитывали автомобилизацию россиян, а потому закладывали в проекты большие площади под парковку.
Казалось бы, и в новостройках все эти преимущества присутствуют в полной мере. Но у первичного жилья «новая вторичка» также выигрывает по нескольким важным параметрам. Самый очевидный из них – отсутствие необходимости дожидаться окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. А вместе с этим – и куда меньшая опасность прожить несколько лет под непрерывный шум от ремонтных работ сразу в нескольких квартирах по соседству.
Кроме того, в уже сданном и заселенном доме можно сразу оценить и виды из окна, и то, с кем придется соседствовать в новом жилье, и транспортные возможности микрорайона. При этом в ряде случаев квартиры в уже заселенных домах все еще продаются от застройщиков, и потому вполне годятся для покупки с применением льготных программ ипотеки, ставка которых существенно ниже среднерыночной.
Ценовой штиль на пользу продажам
А что особенно сильно способно подтолкнуть к выбору такого вида жилья, так это его цена. Дело в том, что относительно недавние законодательные инновации, согласно которым девелоперы должны любое долевое строительство вести с применением эскроу-счетов, привели к удорожанию итоговой стоимости жилья. В результате квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах могут оказаться ненамного дороже строящихся, а в некоторых случаях – даже дешевле.
Финансовая выгода лежит и в основе еще одной характерной черты «новой вторички» — в структуре относительно новых жилых комплексов куда большую долю, чем раньше, занимают относительно небольшие по площади квартиры. А именно этот вид объектов сегодня пользуется наибольшей популярностью у потенциальных покупателей. Все из-за той же дешевизны.
Наконец, поддерживает популярность этого сегмента и стабильность цен. После довольно долгих периодов роста стоимости жилья в предыдущие годы и лихорадочных скачков цен в кризисном 2022-м, сейчас на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается очень комфортный для многих штиль. Например, по итогам мая нынешнего года цена на квартиры «новой вторички» прибавила всего 0,2%, а, к слову, в целом по вторичному рынку снизилась на 0,3%.
| Ценовая конъюнктура на рынке вторичного жилья в Санкт-Петербурге, на 31.05.2023 | ||
| Вид недвижимости | Средняя цена объекта, млн руб. | Средняя цена квадратного метра, руб. |
| Комнаты | 2,77 | 159872 |
| Студии и однокомнатные | 6,78 | 202048 |
| Двухкомнатные | 11,00 | 190055 |
| Трехкомнатные | 14,75 | 182131 |
Девелоперы вступают в конкуренцию
Вместе с тем, нельзя сказать, что продолжение роста популярности «новой вторички» является безальтернативным сценарием развития ситуации на рынке недвижимости. Более того, процессы на рынке показывают, что уже скоро тренды могут и развернуться. Все дело – в позиции девелоперов, которые активно изучают настроения покупателей и делают собственные выводы.
В прошлом году, когда ситуация была куда менее стабильной, а число потенциальных клиентов снизилось за счет страха потери собственных средств, застройщики предложили целый ряд инструментов, в том числе субсидированную ипотеку и долгосрочные виды рассрочки, и вернули как минимум часть ушедшего спроса.
В нынешнем году они видят отток покупателей в сторону лучших видов вторичного жилья, и, разумеется, ищут способы сделать свой товар более привлекательным. Самые смелые активно задействуют подходы и материалы, хорошо проявившие себя за рубежом. В результате немалая часть жилых комплексов, возводимых в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, уже сейчас мало отличима по качеству и привлекательности от аналогов в Вене, Штутгарте или Марселе. Все тот же акцент на экологичности, столь же высока и доля зеленых зон и общественных пространств в общей структуре ЖК.
Одна из таких компаний, сумевших быстро внедрить новые методики стоительства – петербургский холдинг «Евроинвест». И это не случайно – в «Евроинвесте» еще двадцать лет назад начали активно перенимать зарубежный опыт, начав с изменения планировочных решений. В частности, эта компания стала одним из пионеров внедрения европланировок, которые вначале на российском рынке казались экзотикой, а к данному моменту стали еще более популярными, чем в том же Марселе.
И сейчас «Евроинвест», по сути, лишь продолжил движение по ранее намеченной траектории развития. В том числе, внедрив принципы квартальной застройки, включающей в себя возведение школ и детских садов, торговых помещений и досуговых центров на территории своих ЖК.
«В домах внедрены автоматические системы «умного» дома, которые направляют все сведения напрямую в управляющую компанию — резиденты могут управлять расходами на содержание жилья, контролировать и эффективно расходовать воду и электроэнергию. Также для удобства жителей на территории кварталов работает Wi-Fi. Во всех кварталах «Евроинвест Девелопмент» предусмотрены iD-клубы для проведения деловых и дружеских встреч, лекций, мастер-классов, обучения и общения. Формат выбран в зависимости от потребностей резидентов. Это хорошая возможность для нетворкинга, налаживания дружеских отношений с соседями, полезного и комфортного досуга, развития в карьере и получения качественного образования», — так обозначает главные новации своей компании председатель правления «Евроинвеста» Андрей Березин.
Эта тактика для компании уже стала весьма успешной. По итогам прошлого года «Евроинвест», несмотря на общий спад на рынке, увеличил свои продажи примерно на два миллиарда рублей, и поднялся на «бронзовую» позицию в рейтинге топ-застройщиков Ленинградской области. А это значит, что по пути компании точно пойдут и другие девелоперы. И, как только это произойдет, гегемония «новой вторички» вполне может рассыпаться.
